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"零首付"就能盘下整层楼?投资菲律宾房产这样玩更稳!

移民资讯 2020年08月07日 16:39 332

大家好,我是二虎,从事海外房产投资近十年,今天应朋友邀请,简单和大家聊一聊菲律宾房产市场的真实情况!

最近这几年,中国人去菲律宾的越来越多,让我们印象最深的,应该是那些一掷千金的炒房客。他们带着大量资本过来,利用菲律宾首付低、无外汇管制、可以炒楼花等特点,一出手最少一整层,最后拉高套现,赚的盆满钵满。

大量游资的入场,激发了菲律宾楼市的赚钱效应,让更多人来菲律宾寻宝。但炒房客带来了人气,坏处也非常明显,凡是被炒作的区域,楼价都高的吓人,甚至不输国内的一线城市。所以经常有朋友问我:菲律宾的房子还能不能涨?现在买房是不是等同于接盘?

其实作为国民经济的基础产业,房地产的体量是非常巨大的。热钱可以炒高一个片区,几个楼盘,但不可能炒高整个国家,菲律宾房价已经连涨8年,一定是靠它内生的经济增长作为依托。像旅游、商务外包、菠菜、基建等行业,这些年都处于高速发展中,再加上每年大量外资持续流入,也给当地带来了产业升级的机会,所以菲律宾房价的上涨,不能全部归为炒作,更多还是因为有人真的赚到了钱。

我们抛开那些被爆炒后,一地鸡毛的地方,依然还能挖掘出很多优秀区域,这些地方的房价涨幅非常平稳,每年随着GDP涨几个点,但地段好,周围产业多,是租房市场上的香饽饽。

对于投资保守的中产家庭,目标就想跑赢通货膨胀,喜欢稳定的现金流那么这些地方的房产非常具有性价比,不仅总价低、租金回报高、涨幅稳定,还能附加带有"移民身份",(部分楼盘有政府的认可文件,买房产可以办理SRRV身份)。获得SRRV身份后,家长可以把孩子放在菲律宾上学,避开国内越来越激烈的教育竞赛。

这里要说一下,很多家长把孩子放到菲律宾读书,不仅仅是为了学费便宜,而是想利用菲律宾特殊的"跳板优势",将来回国参加华侨生联考,或者"爬藤"读欧美名校。因为和今天的房产主题无关,教育这块就不多展开了。

接下来主要说下投资菲律宾房产的一些逻辑。

一、什么决定房价?

国内经济学家任泽平说过:“长期看人口、中期看土地、短期看政策”,很多投资人都非常认可这句话,今天我也围绕这三方面谈谈自己的看法。

先说人口对房价的长期影响,人口因素主要体现在人口数量和人口质量两方面。

1、人口数量

菲律宾是千岛之国,总面积不到30万平方公里,和广西省差不多,除开那些不能建房子的海域和山地,能住人的地方就更少了。但2019年菲律宾官方人口超过了1亿,算上一些偏远小岛没被统计的人口,菲律宾的总人口其实和日本(1.2亿)差不多。

所以在人口数量上,菲律宾是非常充足的,未来二三十年都会保持增长,(因为信仰的原因,菲律宾不允许堕胎),只要不发生大规模动乱,房子的需求会长期存在。

2、人口质量

在人口质量方面,菲律宾也不再是吴下阿蒙,GDP的上涨,让菲律宾人的收入逐年增加:

最近这几年,菲律宾都以6-7%的平均增速保持增长,排在世界前列。

随着收入的增加,菲律宾的中产阶级快速形成。从2015年后,菲律宾的人均GDP突破了3000美元,相当于2008年中国人均水平。

根据发达国家的经验,人均GDP突破3000美金后,中产阶级会迅速崛起,所以和历史上大多数国家一样,菲律宾也是从此迎来了房地产的爆发期。

最后,菲律宾的劳动力市场非常健康:

菲律宾平均年龄不到24岁,中位数28岁,比我国年龄中位数38岁小了10岁。这些年轻人可不是目不识丁的文盲,其中90%以上的人都能熟练使用英语,并且和中国人一样,非常能吃苦,有改善生活的需求。这些菲律宾年轻人很多都出国工作,每年能给菲律宾赚回300多亿美金外汇。

可以预见,未来很多年,这些年轻人都能够提供持续的劳动力和强大的购买力。因此我们大概类比一下的话,现在菲律宾的位置,和10年前的中国处于同一阶段,唯一的区别是我们亲身经历了过去的十年,但菲律宾人还没有。

所以为什么我们不利用现成的经验,抓住菲律宾房价上涨的红利期呢?

3、土地供应

前面说到,菲律宾是个岛国,火山多、飓风多,宜居的地方很少。人口最多的地方就是首都大马尼拉地区,目前聚集了2000多万人口。而菲律宾的土地又是永久产权,老城区原住民多,根本拆不掉,所以政府靠填海和开发新区获得土地。

但在新的开发区,很多土地也是有主的。菲律宾是资本主义社会,老牌财阀的实力非常强大,像菲律宾的前五大开发商,Ayala、SMDC、Megaworld、Rockwell 和Robinson。他们几乎垄断了菲律宾有价值的土地,以现在的去化速度,足够销售十几年,而且和香港那些大开发商一样,他们是不担心土地会烂在自己手里的,大家都捂着核心的土地慢慢卖,不愁卖不出去,也不会卖不出去。

因此大家从新闻中可以看到,现在整个菲律宾的住宅都处于紧缺的局面。

根据菲律住房协会预计:到2030年菲律宾将产生1200万套的住房缺口,其中有450万都集中在马尼拉大都会。

目前马尼拉公寓住宅不到40万套,按照目前一套房子平均4-5年的建造速度,要补上这些缺口还要很久。

所以在菲律宾,尤其是马尼拉,我们一般都会为客人推荐各个区域的核心房产,不说增值多少,但是很少有跌价的。当然土地是比房子涨幅更快的资产,但由于政策限制,外国人不能在菲购买土地,公寓也只有40%能卖给海外买家。

4、菲律宾现在房地产市场的政策

不同于国内楼市限购限贷的调控政策,菲律宾是不限购的,(外国人很难贷款)。而且永久产权、无公摊、精装修交付,你想买多少套都可以,只要交房后布置好家居家具就可以出租,非常方便。因此在购房政策上,菲律宾是非常自由的,官方很少插手市场。

但很多人去菲律宾买房是奔着另外一个优势去的,那就是去菲律宾炒楼花。

炒楼花,是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。

除了现房需要一次性付款外,菲律宾的期房是分期付款的,以一套刚动工的期房为例,最长可以分60个月(5年)付款。

所以激进的炒房客可以通过杠杆,以极低的首付款,购买几十套期房,然后等房价涨起后,再缴纳一笔很少的更名费就能卖出去。在菲律宾炒楼花的人挺多的,遇到行情好的时候,一般都能有数十倍的收益。

但前提是不能遇到黑天鹅事件,例如今年新冠疫情,很多炒房客捂盘太多,一下子现金流跟不上。为了支付开发商的分期房款,不得不打骨折销售,(这点和2008年金融危机下的深圳很像,很多老板拿了十几套房来炒,次贷危机下断了现金流,最后为了还贷款,割在了地板上)。

所以对于风险偏好较低的朋友,我们非常不建议参与到楼花博弈中去。如果你看好的菲律宾发展,不如趁现在打折的机会,结合自己的预算,购入一些核心地段的房产,未来一旦疫情缓过去,房价还是会继续上涨。

二、菲律宾能支持高房价吗?

当然,很多朋友也会有疑问,菲律宾人这么穷,能支持这么高的房价吗?其实这也是很常见的误区,一来菲律宾人并不穷,而且房价也不算高。

菲律宾的确有很多穷人,雇佣一个熟练的菲佣也只需几千块钱。但在菲律宾,尤其是马尼拉,贫富分化严重,人口密度极高。在这样结构下,菲律宾中产和富豪也是很多的,这部分人从事旅游、菠菜、BPO(商务外包)、劳务输出等业务。房价收入比可以低到10以内,并不穷(菲律宾平均房价收入比约21,我国是39)。

所以推动菲律宾房价上涨的,除了海外资金外,更多就是当地越来越富裕的有钱人。而房价这块菲律宾也谈不上虚高,以大马尼拉为例,除了部分被炒高的区域外(房价在5万人民币以上),很多区域的房价在2-3万之间,这些区域的配套、交通、未来规划都很好,房价每年都稳步上涨,再加上诱人的租金回报率:

整体房价并不算很贵。

所以想要试水海外投资的朋友,不妨选择菲律宾作为第一站,未来全球利率下行是大趋势,持有资产远比纸币来的划算。

总价六七十万就可以买到一个单间或一房一厅。不算上每年房子增幅,单纯租出去的话都有6%左右的收益。而且期房还能分月付款,不占用现金流,利用小资金撬动大收益。在房屋安全性上,大家也不用担心,秉着稳定和长期投资为目的,都是筛选的老牌开发商。实力强,现金流丰富,储备项目多,不会出现烂尾这种糟心的事情。

如果您对菲律宾房产或移民有兴趣,或还有更多疑问,欢迎拨打出国移民资讯吧7*24小时客户服务热线:400-698-3225,或者添加小助手微信:maxyimin 进行咨询,和我们一对一详聊。


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